由深圳房地產中介協會舉行的“特區40年年夜禮包 打新高潮VS二手遇冷”專傢論壇，將於11月14：00-17：00在南山區高新南九道61號衛星年夜廈7樓航天廳舉辦。
本次論壇約請復旦年夜學房地產經濟博士 ,深圳市經濟學會副會長 ,深圳市房地產行業協會專門研究領導委員會委員,深職院房地產研討所所長 鄧志旺就《先行示范區時期下深圳房地產成長趨向研判》停止專題演講；深圳市新峰地產參謀無限公司副總司理王娜就《數說中國（年夜灣區）房地產市場》停止解讀。
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14:12
掌管人：列位會員，年夜傢下戰書好！明天的運動是針對三星、四星房地產掮客職員組超站S織的星級專屬會員開放式日，早在2016年，深房中崇偉政大北C棟協就已在展開深房中協OPEN DAY會員開放日運動，年夜傢明天坐在這裡並不隻是來聽講座的，而是告竣會員與會員之間的交通，給年夜傢發明機遇，跟年夜咖們停止交通，假如年夜傢有什麼題目，可以在互動環節積極舉手。
我們明快客A+天約請瞭兩位地產界和研討界年夜咖，起首有請研討界年夜咖王娜跟年夜傢分送朋友。最初我們也會跟年夜傢分送朋友作為三星、四星房地產掮客職員的福利，我們為年夜傢預備瞭“雙十一”深房中協年夜禮包。
起首，熱鬧掌聲接待研討年夜咖王娜為年夜傢分送朋友。
14:15
王娜：深圳固然室第市場一片火 但要警戒商辦的構造性風險
年夜傢下戰書好！我是深圳市房譜收集科技股份無限公司總助王娜，從事房地產年夜數據研討已有16年，南京175很是感激深房中協的約請，跟列位同業一路分送朋友房地產市場。
深圳市新峰地產參謀無限公司副 總司理 王娜
在座同業都是來自於分歧地產公司的一線營業職員或治理層，對市場比擬懂得和熟習，疫情常態化之後，市場究竟是怎樣樣的，如許的狀況究竟是好仍是壞？深圳個體區域一片火爆，市場冷熱不均。
這個PPT是專門為明天的會員開放日做的，接上去從我本身的角度跟年夜傢分送朋友對市場的不雅點，主題是《數說中國，2020年到達灣區房地產市場剖析》。
從投資、出口、花費角度，1-10月全國固定資產投資48萬億元，同比增加1.8%，出口增加7.6%，出口高景氣延續，社會花費品批發總額38576億元，同比增加4.3%。
能夠年夜傢得出一個結論，我們的經濟基礎面曾經開端企穩，但這傍邊還有一個深條理發掘的結論，就是經濟基礎面企穩的同時我們也看到一個特色，全部市場是國際花費動能加速疊加外需保持在高位，具有抵補房地產動能慢慢回落的基本。
從以往來看，當房地產不景氣時，我們就在等降息和降準，但本年分歧，無一隱論是出口仍是花費，即便面臨疫情，仍然在高位運轉，也就是說經由過程房地產拉動經濟已不復存在。
商品房發賣量顛末前段時光的沖量，也快見頂瞭，全國前三季度累計發賣面積跟往年持平，發賣額增加5.8%，地盤購買面積聚計增加-3.3%，地盤價款增加14.9%。
前段時光安慰瞭良多開闢商的房企“三道紅線”融資束縛，融資渠道收窄，一切資金都要靠發賣回款，所以沖瞭一波量，商品房發賣面積同比增加，房企拿地節拍放緩，以緩解內部融資壓力。
年末這一波沖過去之後，疫情積存期的需求開釋也就基礎上差未幾，所以小我以為商品房發賣量處於見頂的狀況。
新開工面積同比增加回落，完工面積增加-9.2%，10月M2增速10.5%。房地產景氣趨緩，左圖是房地產投資累計增加的趨向，右圖是產業增添值同比增加的趨向，二者很是相像，1-10月房地產投資增速是6.3%，“十四五”再次誇大保持屋子是用來住的，不是用來炒的，同時提出推進金融房地產同實體經濟平衡成長。
房地產投資景氣目標將來趨緩的趨向難以防止，全體市“世界是不斷變化的，人群川流不息,,,,,,”魯漢歌手機響了。靈飛偶然場不會再有暴跌暴跌。
固然明天是專門研究分送朋友，我仍是想活潑一下氛圍，這是廣東省輿圖，共21個地級市。廣東國民特殊愛吃雞，所以廣東省的輿圖很像一隻雞年夜腿，四個重要的市場，年夜灣區9城像一隻旺財小狗，肇慶是狗頭，廣佛、珠中江是狗的前腿，深圳、噴鼻港是狗的後腿。深淺紛歧的色彩代表區域的房價，色彩越深代表新房，房價越高，色彩越淺代表房價越低。
別的還有兩個焦點區域，一個是粵東翼，潮汕揭是以潮汕為中間的城市群，再加上一個汕尾，組成粵東翼的四個焦點城市。另一個是粵西翼，焦點城市是陽江、茂名、湛江。殘剩城市基礎是生態為主。
這是廣東省全部投資邦畿，本年前三季度，假如想刻畫一下廣東省市場，我們可以很自豪地說總體是連續復蘇的，灣區樓市愈加牢固，這是一個年夜結論，固然全都城已趨緩，但這就像是一個中位線，每個區域都是冷熱不均，廣東省是經濟比擬好、房地產復蘇比擬微弱的區域。
這是省房協的數據，廣東省前三季度GDP是78000多億國民幣，全國排名第一，跨越江蘇、山東。樓市微弱復蘇，全省商品房發賣面積是9595萬平米，同比降落0.9%，本年在疫情的情形下，全部量接近於往年。發賣額14152.80億元，同比增加4.6%。第三季度逐月發賣量均顯明跨越往年同期，同比增速分辨達30%、31.5%和26.4%，從全部比重來講，復蘇比擬微弱。大直國家
還記得那隻小狗和兩個區域嗎？年夜灣區9城就是“小狗”地點的地位，俗稱廣佛肇、深莞惠、珠中江，三個經濟圈的商品房賣瞭6311萬平米，越占全省三分之二的量。哪些區域的屋子賣得最多？廣佛肇的量比擬年夜，2670萬平米，約占全省快要三分之一（28%）。然後是深莞惠，深圳固然金額年夜，但量不年夜，惠州和東莞是重要的進獻，深莞惠是2408萬平米，占25%，珠中江13%，1200多萬平米。
粵西（茂名、湛江、陽江）、粵東（潮汕揭、汕尾），全體來講，粵西的量高於粵東。北部生態成長的5個城市（清遠、梅州、韶關、河源、雲浮）的發賣情形比其他城市差良多，此中清遠比擬破例，由於清遠鄰近廣芳朵州，廣清一體化。
廣東省有21個城市，前三季度共13個城市完成同比增加，尤其是第三季度增添瞭7個，發賣面積位列前幾位的是廣佛和惠州，然後才是惠州、東莞、深圳、湛江、肇慶、汕尾等6個城市第三季度發賣面積環比增速跨越20%.
且前三季度均已跨越往年同期程度，反應其市場復蘇勢頭微弱佛山、汕頭、珠海、廣州、中山等5市固然前三季度發賣面積不及往年同期，但第三季度環比增速基礎在20%以上，浮現較為微弱的恢復勢頭。
清遠、梅州、韶關、江門等4市市場復蘇態勢有所削弱,陽江、潮州、河源3市市場恢復絕對較慢。
從廣東省的地盤成交量來看，地盤市場前三季度全省運營用地2176宗，成交面積7607.43公頃，同比增加27.5%和14.3%，房企看好的依然是廣佛和深莞惠都會圈。
年夜灣區9市，年夜灣區融會成長，城市間差別競爭。前兩天伴侶圈有一張圖，我記得一個引導寫的兩個字很貼切——縫合，這充足表現瞭經由過程路況的拉動，灣區一體化成長，港珠澳年夜橋、深珠通道、深中通道、虎門年夜橋，標得紛歧定很規范，但差未幾是這個意思。
生齒壁壘打破，經由過程路況的拉動，年夜灣區浮現出一體化的成長格式，但每個城市都在叫要引進人才、吸惹人才，年夜灣區9城之間也構成瞭城市之間的競爭，好比廣深之間的競爭、深莞惠城市群的一起配合，惠州和東莞之間也會競爭，包含新起來的南沙的競爭，接上去分送朋友一下城市與城市之間的特色。
灣區熱門1：高企的深圳
“最嚴政策”下新房市場增勢不減，1-10月累計成交324萬平米，同比增加10.8%。在我們還坐在傢裡煩惱疫情時，實在那時我領會很深入，有伴侶過年前買瞭光亮的一個項目，還找人打瞭點折，過完年，還在疫情時代，給我打德律風，說對方告訴不打折瞭，讓他趕忙往買。3月份深圳的房地產市場曾經開端火起來，7月份固然發布“7.15”最嚴新政，但新房市場增勢仍然不減，尤其是在供給量的帶動下，成交量節節攀升。
10月份，沖瞭一年夜段時光，成交量環比稍顯回落，同比猛增36.9%，創近4年來新高。成交均價自3月以來有所下滑，重要是龍崗區大批成交，房價暫現構造性回落。
在深圳高房價佈景下還有兩個凹地，一是向東的坪山，一是向西的光亮，無論如何，深圳的成長標的目的一路往西，光亮在計劃和路況雙輪驅動的帶動下，樓市連續升溫，2020年6月批復光亮迷信城計劃，2020年8月地鐵6號線守舊，供給量和發賣量一路走高，7月份之後，光亮新房市場仍堅持增加態勢，商品室第1-10月累計成交49.17萬平米，同比增加31.7%。10月商品室第均價漲到54495元/平方米，是2015年的2.5倍。
二手房方面，我們公司重要監測的是二手房價和房錢價錢，這裡援用瞭當局頒布的二手房的量，我們提取瞭房價全樣本數據，二手房浮現量跌價跌的狀況，房錢環比下跌。2020年10月，深圳市室第中位值為61980元/夏卡爾平方米，環比下跌1.13%。
新政後，二敦化花園名城手室第成交量持續3個月下滑，存量室第共成交5049套，環比下跌42.76%，成交面積環比降落42.67%，跟新房市場冰火兩重天，浮現一二手倒掛景象，新房市場越來越火，二手房市場冰火兩重天，三季度之後成交量一路走跌。房錢中位值為80.8元/平方米/月，環比下跌0.87%。
深圳市場究竟有沒有信念呢？當局給出瞭兩個提振市場信念的點。起首是新房市場，其次是計劃和定位層面，深圳40年年夜禮包年夜傢都了解新潤峰耘瞭，一是錢，推動創業板改造並試點註冊制，可以上市融資；
第二點是人，完美積分落戶政策；
第三是地盤方面，地盤應用限制放寬。有錢、有人、有地，全部城市的成長才有保證。10月12日深圳提出打造深圳與灣區中間城市半小時中轉路況格式，假如在深圳半小時可以到達往灣區一切中間城區，那麼深圳的路況中間城市的概念就曾經有瞭，將來深圳完整具有年夜灣區中間的位置。
自己廣東的基礎面就不錯，深圳市場又很好，所以我們不消過多切磋深圳市場。室第市場一片火，甚至本年光亮的營業都做不來，由於好賣，不需求掮客人做過多分銷。
我們需求警戒的是構造性風險，包含商辦物業、公寓，由於限購政策，深圳也是全國的深圳，良多客戶買不瞭室第，或許等不瞭時光往辦戶籍或社保，能夠我們會推舉給他貿易公寓，貿易公寓的價錢是室第的80%，性價比擬好。
甚至更低的是我們推舉良多客戶往買產業德安芳鄰地產改建的工改工公寓，將來會存在買賣手續比擬複雜的景象。此外還有寫字間，室第房錢是下跌的，但寫字樓房錢降落甚至二房主爆倉。深圳固然室第市場一片年夜火，但仍是要警戒商辦物業的構造性風險。
灣區熱門2：來瞭就是東莞人？？？
此刻來瞭不是深圳人瞭，由於深圳的屋子住不起，能夠東莞可以打出“來瞭就是東莞人”瞭，東莞樓市進進爆表形式，前十個月的成交量跨越往年，價錢下跌瞭14%。
東莞樓市在開年遇冷後敏捷上升，4月份成交量已恢復今年水準，同比增加16%，隨後市場求過於供情勢凸顯，成交量節節攀升，6月一向到此刻都處於成交高位運轉。東莞當局往長沙、深圳進修調控經歷，樓市調控或將再進級。
深圳“7.15”限購是這四條，長沙的限購做得比擬好，穩地價、穩房價、穩預期，在三個層面都有分歧水平的限制，能夠這就是將來東莞樓市的限購標的目的。
灣區熱門3：全國的惠州
惠州是一個特殊特殊年夜的新房市場，不限購成為最年夜賣點，三季度成交又創出新高，1-10月同比增加12%，量價上升。
惠州每年景交15萬套，是年夜灣區樓市最非常熱絡的處所，2019年景交占年夜灣區9市的22%。
有幾個標簽讓它成為全國的惠州：1、它是年夜灣區9城之一；2、臨深片區，不限購；3、有陸地資本；4、對全國國民來講還有年夜傢很是熟習的房價，惠州的房價高的2萬多，低的1萬多，所以在全國國民眼中，在年夜灣區買一套房，首選之地就是惠州。
估計本年有15-16萬套成交量，這傍邊也要提醒一點風險，新房市場一片火爆，二手房市場還不是那麼發財，能夠買賣不出往。5、投資客占比擬多，選擇在惠州棲身的人會見臨配套的滯後性，良多人是沖著小學、商場往的，但市場欠好，投資客不往住，氣氛上不起來，全部成交就會比擬遲緩。
灣區熱門4：千年年老廣州
廣東省最焦點的兩個一線城市，一是廣州，一是深圳。廣州一向以來比擬穩，市場比擬紮實，1-10月累計成交804.55萬平米，同比增加13.3%，10月份商品室第價錢均價29146元/平米。廣深一起配合的深化是值得關註的一點。
灣區熱門5：世界的南沙
為什麼把它零丁提一個灣區熱門，而不是廣州熱門城市呢？這外面也有一點說法，廣州中間區間隔南沙50多公裡，一個中間城市的輻射是30公裡擺佈，也就意味著南沙是自力的市場。本年南沙人才購房新政，市場一片年夜好，商品室第1-1我月累計供給210.03萬平米，同比增加87.7%，已跨越2019年全年供給，商品室第1-10月累計成交131萬平米。
這是南沙的區域標簽，“小狗”的焦點區域就是南沙，它具有年夜灣區的地輿之心，為什麼說是“世界的南沙”呢？從地輿地位和定位上，它給瞭我們很年夜的想象空間，好比它是將來之城、國傢級新區、自貿區、年夜灣區周全一起配合示范區、廣州副中間，到2035年，生齒將完成200-250萬的目的，發明180萬人的失業職位。
路況系統銜接年夜灣區，從地輿中間轉化為路況中間。配套進級、職住均衡，將來能夠支持全部廣東省的開闢量，南沙將有1328萬平方米的拆遷建面、開工扶植面積3910萬平方米、地盤出讓金348億元、固定資產投資2900億元。
綜上所述分送朋友瞭年夜灣區一切熱門城市以及潛伏風險、成長趨向，不論是置業、投資仍是營業落地，年夜傢都要緊跟年夜勢，每一位掮客人會員對詳細營業比我更熟習，我隻是分送朋友趨向，僅供參考。
感謝年夜傢！
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掌管人：很是感激王娜教員的分送朋友，可以說這是這麼多期運動以來很奇異的不雅點，由於我們更多是聚焦深圳，明天把目光翻開，放到年夜灣區，放到全國，信任年夜傢對王娜教員方才的分送朋友意猶未盡，假如有什麼題目可以在會員開放日群組中互動分送朋友。
明天我們很是幸運約請到深職院房地產研討所所長鄧志旺博士，接上去有請鄧博士。
鄧志旺：深圳二手房機遇良多，良多投資人都是買的二手房
感謝年夜傢！很是興奮受深房中協的約請來跟年夜傢分送朋友，適才在路上我就在聽王教員的講座，講得很是出色，PPT做得很美麗，談鋒也很不錯。我比來特殊忙，原來應當理個發才來的，可是太忙，忙得沒有時光剃頭，這是深圳人生涯的節拍，這也是為什麼深圳有那麼多機遇，有那麼多屋子要買/賣，這就來自於城市的活氣，城市的活氣來自於每小我的盡力，不論是任務仍是進修。
我明天分送朋友的內在的事務有一些跟王教員有穿插，主題是《深圳樓市熱門題目切磋》。
深職院房地產研討所所長 鄧志旺 博士
2020年深圳房地產市場回想
比來我方才做瞭場講座，專門搜集瞭一下深圳前三季度市場成交數據，發明沒有太多機構收拾這些數據，我花瞭很長時光。
前三季度一手房成交面積279萬平方米、套數2.78萬套，增加3%，這個數據即使是負增加也不闡明題目，由於房地產市場比擬其他市場最年夜的差別就在於供應量嚴厲遭到限制，房地產，起首要有地，才幹有房，地很少，房地產的供給量就上不來，成交量的下跌或降落不代表任何市場趨向，重要是看有幾多地盤供給、有幾多城市更換新的資料項目出來。更主要的是雙湖清境看二手房數據，二手房成交面積664萬平方米，套數7.72萬套。
國外成熟市場，一手房市場曾經很少，所有的轉為二手房市場，噴鼻港沒有一二手房的差別，隻有地展，中介賣一切樓盤，不論一手仍是二手樓，沒有營銷中間，所有的是經由過程地展發賣，估量這也是深圳將來的久遠趨向。
這個數據比擬真正的地反應瞭深圳的市場，二手樓存量比擬年夜，深圳二手房差未幾有170萬套，二手房成交真正的反應瞭年夜傢的需求。前三季度成交量和成交面積都增加瞭38%，尤其是第三季度增加接近60%。
這個數據很有興趣思，從“萬年青華廈7.15”到“7.31”，搞瞭兩輪調控政策，成交量還在縮小，所以深圳的市場一點題目都沒有，深圳市場下滑基礎上是天方夜譚。身邊一些同事、伴侶常常拿一個數據來會商，說深圳的樓市處於瓦解、風險地步，我基礎看都不看。
一季度由於疫情，對成交有很年夜影響，但一季度之後，成交量和房價敏捷上升，為什麼會如許？年夜傢在一線，懂得得最明白，為什麼從疫情階段的冰凍期忽然進進非常熱絡期？這外面準繩很是復雜，有各類購房念頭，本來重要是自住，加上少部門投資，疫情時代良多需求出來瞭，原來不焦急換房的，他忽然感到人生苦短，性命跟懦弱，要實時行樂買個年夜屋子住。
還有良多外埠需求，邊疆經濟欠好，良多人要避險，想把錢轉移到深圳來。我熟悉一個購房者，女兒女婿成婚，女婿曾經辦瞭進戶，他就想著在深圳買一套房，以前買房是為瞭進戶，此刻進戶是為瞭買房，這也闡明房產的價值紛歧樣，03年之前深圳一向有買房進戶的政策，隻有買瞭房才幹進戶，才幹上學。
年夜傢在一線，可以總結一下你碰到的客戶真正需求是什麼，自住的、投資的、改良的、避險的，尤其是公寓，實在公寓的投資報答率是不高的，但你可以告知他，你把錢釀成不動產，永遠比放在口袋中平安，不動產最年夜的特色就是不動，假如把錢放在銀行做理財或許投資股票，這些錢說沒就沒瞭。
我本身就是很典範的例子，有一點錢，就有親戚伴侶來找你借錢，借錢時說得很好，還要給你報答，等你讓他還錢時，基礎就沒有盼望瞭。所以我此刻懂得為什麼有些人往買產業公寓等等產物，買瞭之後這些屋子是你的，假如錢借出往，能夠就回不來瞭，我有時辰早晨想一想都睡不著，真的很懊悔。
我大要測算瞭一下前三季度成交均價，一手房58000元/平方米，增加10%，實在一手房缺乏以反應深圳真正的房價，由於年夜部門人是買二手房，中房協頒布的數據，二手房價是74929元/平方米。
不論是5萬多，仍是7萬多，深圳的房價確切比擬高，良多人很灰心，房價這麼高，還能持續漲嗎？
年夜傢跟不難徵引東京、紐約、矽谷、倫敦、噴鼻港的分傢，年夜傢必定要懂得中國房價的特別性，我往年往德國，德法律王法公法蘭克福，歐洲主要的金融中間、路況關鍵，比深圳兇猛多瞭，在全球排十幾名，你了解法蘭克福有幾多人嗎？隻有60萬，房價能漲到哪裡往？柏林400萬人，東京1000多萬，深圳守舊估量有2000多萬人，2018年做瞭第四次經濟普查，在深圳失業的生齒就接近1500萬，再加上白叟、兒童、傢庭主婦，深圳生齒至多2000萬，國外哪個城市能跟深圳比？
所以深圳的房價不克不及簡略跟他們做對華富大廈照，至於深圳的房價究竟能到幾多，我不了解，但不克不及拿他們的房價來考量，深圳的生齒密集水平和財富發明水平真的是難以想象的。
歐洲真的很好，但歐洲是一個露天博物館，原封不動，德國人每周任務35個小時，天天7小時，他們還在罷工，中國人是“997”，年夜傢都在發明價值，最初表示為資產價值、物業價值，這是必定，當一個城市的經濟往上走時，房價往下走的能夠性很是小，即使深圳經濟增速下滑，隻有6.8%、6.6%，可是經濟總量年夜，接近3萬億，6個百分點就接近2000億，放在二十年前，相當於一個深圳就出來瞭，2000億能發明幾多財富？站在這個角度看題目，才了解我們的空間還有多年夜。
往年深圳二手房均價65516元/平方米，同比增加8.65%，超出北京成為全國第一，本年確定遠遠搶先，北京、上海的房價略有下跌，深圳桂林一枝，但比來上海和北京水果，油墨晴雪马已開端回熱，我跟北京、上海的同窗講深圳的房價下跌必定是最早的，房價下跌也是最早的，市場敏銳度特殊高，由於總體盤子小，但它必定會傳導到北京、上海，這是一種趨向。
2019年城市房價排行榜，深圳、北京、上海位列前三，第4是廈門，第5是三亞，第6是廣州，這基礎反應瞭城市的競爭力。
總體來說，2020年前三季度深圳樓市量價齊漲，一方面是深圳的“雙區”驅動政策盈利，另一方面是經濟科技成長不錯，這些原因對深圳來說都長短常好的原因，年夜傢都以為深圳比擬好，所以都來瞭，但最最基礎仍是人多地少，地盤匱乏，這是深圳無法處理的題目，太密集瞭，你往歐洲看，所謂的年夜城市隻有那麼一點點，出瞭城年夜片荒地，開車幾個小時看到的都是年夜片叢林，一切人都住在別墅，別墅後面一個小院子，幹幹凈凈，整整潔齊，從一戶人傢到另一戶人傢走路就得好幾分鐘，他們的生涯狀況以及地盤與人之間的關系跟我們完整紛歧樣，我們此刻的密度難以想象，天天早上出來下班就了解瞭。
從深圳地盤開闢應用近況來看，曾經不剩幾多地盤瞭，這個基礎現實任何人都轉變不瞭。後任馬興瑞書記總結深圳是“三多一少”，人多、有錢人多、年青人多，這三點都闡明購房需求年夜，“一少”是地盤少，深圳市場此刻有著政策的壓抑還好，假如沒有政策的話會更費事。
7.15政策早就預備好瞭，這外面比擬復雜，好比進戶買房，此刻請求有3年社保，這個政策合分歧理？但凡存在的都公道，它有公道的一個方面，本年2、3月份我就在一篇文章中進戶買房已成為炒房的主要渠道，但同時也有良多人進戶的目標就是來這裡任務的，好比我們黌舍良孩子畢竟是一個孩子，然後懂事的孩子在大人眼裡，也有一點天真的孩子。二嬸多教員從外埠過去，落瞭戶，他是真的想買房，當局也支撐他買房，好比博士來這邊有100多萬，他都預備好錢瞭，也看好瞭屋子，但這“我在片中扮演的是不國產實業仁愛華廈守規矩的人是正義林更不羈的感覺。”主機魯漢流利回答問題。個政策一重要，屋子買不瞭。
我自己也是南山區政協委員，我也在呼籲應當給有深圳需求的人開個口兒，你可以買瞭之後五年、八年不讓賣給可以，可是你得讓他買。南沙就專門有政策，你隻如果年夜學本科生，不消戶口都可以直接買房。
今朝深圳室第往化周期隻有7個月，假如此刻沒有新增的屋子的話，隻需求7個月就把一切庫存賣失落，全國這一數據是13-14個月，所以深圳的壓力很年夜，庫存量很少，賣一套少一套，就這麼多房，你愛買不買，不買就沒有瞭。華潤城聽說4萬多人合適前提，1000多套，40小我買一套，壓力多年夜？
當然，打新是無機會本錢的，起首是打不打得中，2.5%的概率，假如打不中，再往打下一傢，能夠錯過此外機遇。二手房有良多機遇，良多真正投資房地產的人都是買二手房，一手房買不到，並且時光很長，限購三年，從買房到交房需求兩到三年，還要裝修，差未幾需求六年時光，所以良多人買次新房，這傍邊機遇更多。把各類本錢算出來，利潤並不如想象中那麼高。
為什麼西部漲得比台灣東邊猛？我自己就住在寶安，寶中的學區，漲得我都有一點欠好意思瞭，年前鄰人跟我說想在小區換房，大要9萬多，100多平米，年後跟我說曾經漲到14、15萬瞭，我說不至於吧，憑什麼？阿誰區域沒有任何變更，我們屬於新安街道，又不在前海。並且不但是我們這個區域，寶中、西鄉、南山都漲瞭不少。
台灣東邊絕對差良多，我上上周往鹽田做講座，到伴侶傢吃瞭頓飯，他們傢就在鹽田買的房，昔時我語重心長勸他不要買，他買瞭，比來傢裡碰到一點艱苦，想賣失落，屋子買瞭兩年多，他說假如此刻賣的話，基礎沒漲，扣往利錢的話還虧，舍不得賣，但不賣又面對很年夜壓力。
一套屋子必定不是拿一輩子，在美國，均勻一小我要買7次屋子，買不到7次就分歧格，我此刻隻買瞭3次房，還沒達標。分歧的性命周期，需求分歧的屋子，年青時住在市中間的大戶型，漸漸地有瞭一點錢，有瞭孩子，要住年夜戶型，等孩子年紀年夜瞭，走瞭，又要住回市中間，由於市中間生涯便利。
我專門畫瞭一張圖，把深圳分為兩半，龍華、福田加一點點羅湖，從這裡離開，台灣東邊包含鹽田、坪山、鹽田、龍崗、年夜鵬，西部GDP是台灣東邊的2.03倍。2016年馬書記提出“東進計謀”，就是由於西部太強，台灣東邊太弱，那時台灣東邊跟西部的比例是2.13比1，此刻是2.03比1，隻減少瞭0.1，確切減少瞭工具差距，可是還不敷。
國際會展中間、陸地新城、前海、深中通道在寶安，深圳灣超等總部基地、後海總部基地、留仙洞總部基地、西麗湖國際科教城、西麗高鐵站都在南山，聽說深圳灣要建高鐵站，別的還要建一個深珠通道，你能提到的嚴重項目、嚴重基本舉措措施基礎都在西部，台灣東邊真的不敷，坪山、龍崗、鹽田都有良多轉變，可是西部成長得很快，仍是沒有完整均衡住。從買房來說，短期仍是西部更猛，但西部的門檻也很高，普通都是10萬多。
先行示范區對房地產的影響
先行示范區政策出來後有良多解讀，全體來說，對深圳樓市確定是利好，中心為一個城市搞一個政策確切比擬下了车。少，先行示范區會給深圳良多政策盈利，這一塊政策盈利是比擬多的，帶來經濟活氣再度開釋，加強深圳經濟成長動力，深圳經濟增速曾經漸漸鄙人降，這幾年的速率不如北京、上海，跟上海、北京經濟總量的差距還在加年夜，魏達志教員前幾年專門寫過一篇文章說深圳會跨越上海，但我要告知年夜傢，永遠不成能，上遠雄山晴海的經濟總量是38000多億，我們是26000多億，差距太年夜，並且上海比擬穩固，我們固然快，但鄙人降。
地盤改造不是為房地產制訂的改造，但對房地產市場會有影響。
第一個是農用地轉扶植用地，良多人很高興，良多自媒體解讀得很驚悚，說深圳房價要年夜跌，由於深圳有幾多農用地要轉為扶植用地，所以深圳房價要年夜跌。這完整是危言聳聽的說法，起首農用地轉扶植用地的審批權由國務院下放到深圳，這個權限給瞭深圳，深圳能隨便變革地盤應用性質嗎？不是，受權給你，你仍是要依照規定做，隻不外流程簡化良多。
深圳的地盤近況是接近1000平方公裡地盤曾經扶植完，剩下不到1000平方公裡地盤盡年夜部門都在生態把持線以內，這個范圍內不答應做貿易開闢，除黌舍、途徑、病院占用需求調劑一點點，做貿易開闢是盡對不成以的。
真正的農用地盤很是少，並且轉的話起恆光星鑽首得包管基本舉措措施用地、公共好處用地，不成能轉成室第用地，我算瞭一下，幾平方公裡都不到，所以最基礎不成能對深圳樓市形成沖擊，這一點年夜傢年夜可安心，假如有人問到這個題目，你們告知他這一塊供給量很是少。
第二個是產業用地混雜應用，這一條年夜傢看瞭很高興，可是激勵產業用地跟第三財產混雜應用，本來是產業用地，此刻你在改的時辰可以改成產業跟第三財產混雜應用，第三財產包含室第嗎？不包含，包含貿易、辦事業、寫字樓，現實上這一塊深圳曾經在做瞭，迷信園的良多用地都是產業用地，M0。
現實上隻是官方在文件中確定瞭我們的做法，我們的M0曾經釀成貿易用地，好比星河銀河谷、留仙洞總部基地。在一切產物中，貿易和寫字樓的量太年夜瞭，我比擬煩惱，寫字樓不但是貿易寫字樓，還有M維也納藝術廣場0發生的新型財產空間，跟辦公樓沒有任何差別，隻是用地屬性是產業。
第三個是汗青遺留題目處理，其他城市說小產權房，深圳一切地盤所有的是國有效地，在城市用地上蓋的屋子不合適計劃隻能說是守法修建。固然你本身是這個說法，但他人都不認可，他人都說這是小產權轉正，對全國會有特殊年夜影響，所以不克不及開這個口兒，前段時光國務院再次誇大小產權房不克不及轉正。
但前段時光有別的一個消息，說鄉村宅基地可以繼續，但錦陽忠孝大廈有一個前提，你怙恃的屋子，當你怙恃、爺爺奶奶不在時，可以繼續，可是不克不及創新，這個屋子能用的時辰你能持續用，當它倒瞭，你不克不及創新，也就是這個屋子的天然壽命停止後，這塊地你就用不瞭瞭。小產權轉正我小我不太悲觀，在全國一盤棋斟酌的情形下，不太能夠給深圳開這個口兒，任何人城市謹嚴處置這個題目。
深圳人棲身需求外溢
我算瞭一下，到2030年，深圳的GDP到達5萬-6萬億之間，生齒增加30萬+/年。有瞭財富，買衣服、買鞋子、買包包、買車，都有瞭之後，再買遊艇、飛機，但終極還得買屋子，所以最終花費仍是買屋子，這一塊的需求還會增加。
今朝深圳每年生齒增加30多萬，財富和生齒的增加是不成逆轉的，所以在深圳競爭的是無限的資本，看誰發明財富的才能更強，誰就能搶到更好的屋子，在這種情形下，需求必定會外溢，不成防止。
為什麼深圳沒“擴容”？前段時光深圳擴容說得如火如荼，8月25日，一個好久沒聯絡接觸的同窗忽然給我打德律風，說“鄧博士，我此刻曾經在惠州瞭，我要買一套房”。我說你為什麼這麼焦急？他說“他人跟我講他人就會公佈擴容，我必需趕在這之前買一家和興商業大樓套，我此刻曾經到惠城區瞭”。
我也不敢胡說，但現實上我早在6月份就專門寫過一篇文章，把中國曩昔十年一切擴容的城市都捋瞭一遍，包含西安、合肥、沈陽、成都，發明擴不擴容跟城市的鉅細沒有一毛錢關系，成都多年夜、西安多年復源新城夜、合肥多年夜？
都是1萬多平方公裡，人傢照樣擴，擴容的滿是省會城市，並且擴容滿是由省委省當局決議，然後報給中心。擴容流程很復雜，先要走法式，由擴容方與被擴容方結合向省裡請求，省裡報給中心，由平易近政部擔任調研，調研完拿出可行性提出，然後再報給中心。深圳走到哪一個步驟瞭？被擴容方有沒有自動？省委省當局批准嗎？我沒聽就任何人做這個任務。
也有人說“那也紛歧定啊，天上失落餡兒餅的事也挺多，能夠引導來瞭忽然就公佈瞭呢？”我研討瞭一下特區成立20年、30年，發明引導人都是推之後深圳，有一次是10月多，有一次是11月多才來，於是又找到根據，也許會在年夜會上公佈，比及10月14日，全部講話中沒有任何處所提到擴容，我那篇文章寫瞭之後沒敢轟轟烈烈轉收回來，由於年夜傢都有這個慾望，欠好衝擊年夜傢。
擴容對深圳確切很主要，也很需求，可是站在廣東省來看這個題目就紛歧樣瞭，深圳是特區，也是打算單列市，什麼叫打算單列市？就是財務直接上交中心，跟廣東省沒有一毛錢關系，擴出去的處所財務也要交給中心，廣東省確定不肯意。
有一天一個伴侶給我轉發，說擴容的計劃定瞭，我那時一驚，成果那張圖是譏諷的，老深圳仍是深圳，新深圳是全亞洲。
知足深圳人的棲身需求無外乎兩個渠道，一是外部發掘，今朝我們對棲身用地容積率給瞭很年夜的空間，可以到達6，比擬以前的容積率都是2、3、4、5，容積率6曾經建到200米瞭，以前超高層100米、33層，此刻跨越高層曾經兩倍瞭。良多二手樓的容積率才2、3，住起來國寶花園很舒暢。需求外溢是“無解之解”，為什麼那麼多人往周邊買房？由於沒措施。
向東：惠州、汕尾（深汕）。此刻良多人往汕尾買房，事理很簡略，汕尾是深圳的，很廉價，才1萬塊，買瞭之後怎樣辦，究竟能漲到幾多都不了解，此刻年夜傢買房都是隻顧頭掉臂腚，買瞭再說。
向北：東莞。東莞曾經深圳化瞭，房價越來越接近深圳，也是沒有地盤，東莞才2400平方公裡，比深圳年夜一點點，地盤曾經耗費得差未幾瞭，所以地價、房價年夜漲，再不買真的買不起瞭，以前你是買不起深圳，未來是買不起東莞。
向西：中山、南沙、珠海。本來向西是不太關註的，但此刻購置量特殊年夜，深中通道20分鐘可以通到中山，南沙屬於廣州，我們一貫沒怎樣接觸，可是我比來往瞭好幾回南沙，發明買屋子的人特殊多，南沙的上風是地輿地位接近年夜灣區中間，又是廣州的副中間，配套尺度很高，計劃定位很高，但毛病很顯明，間隔廣州市中間不止50公裡，我有一次從海珠打車曩昔，接近70公裡，廣州市沒有才能帶動南沙，廣州市的人不會往南沙買房，南沙離深圳反而近一些，又不限購，但此刻也未便宜，2萬多、3萬多，好一點的3.5萬、4萬。
中山最接近我們這裡的是馬鞍島，年夜前天有一個馬鞍島的項目來做推行，請我往做講座，我問你們的屋子賣幾多錢？我心裡想著也就2萬多吧，成果對方告知我賣3萬多，他們有一個項目曾經賣3.5萬瞭。你能夠很快會發明連中山也買不起瞭，我買2013年中洲中心公園時才2.8萬。
珠海我們往的也少，深珠通道還在研討階段，但深圳人很敏感，聽到一個信息就頓時往買房。往西，疇前海曩昔很近，粵港澳年夜灣區扶植重要是在這邊買通，這張圖更明白，它直接對接深圳的最中間，前海、南山、寶安，未來深圳的中間必定會前海，它會跨越福田，疇前海動身往中山40公裡，往年夜亞灣70公裡，往龍崗中間城50公裡，往塘廈55公裡。
如許看來，中山真的很近，近是近，題目是要免費，長處是不消穿過城區，沒有那麼擁堵。
自己我是教市場營銷的，跟他人講事理良多時辰是講不明白的，可是用圖就能表示得很明白。好比推舉你買中山的房，間隔這麼近，對照一下龍崗中間城有多遠，這個坐標系統就明白瞭。
未來深圳的價錢系統應當是以前海為中間，中山3萬多確切很貴，但它對岸的寶中曾經賣10萬多瞭，對應的碧海片區此刻也有8、9萬瞭。假如我在年夜鏟灣企鵝島或許前海、寶中下班，在中山、南沙真的間隔很近，不消跟城市的路況產生牴觸，路況更好。
當然，你要斟酌路況所需支出，未來會有良多穿越巴士或定制巴士會把價錢降上去，此刻也有定制年夜巴從科技園到惠陽，我到惠陽星河丹堤做講座，星河丹堤的自住比例很高，並且不少人在深圳下班，有一小我給我舉瞭個例子，他伴侶在龍華下班，坐高鐵20多塊。提出年夜傢日常平凡把任務中客戶問的題目梳理出來，在客戶還沒問你時，你先告知他這個題目不是題目，那你就兇猛瞭。
不論如何，隻如果來找你買房的，你幫他搞定瞭，都是造福於他，造福於社會，否則錢借出往瞭就回不來瞭。本年疫情時代有伴侶借錢周轉，說三個月還回來，3月份借的，此刻跟我說還不瞭。我此刻都不士林新天地花漾區敢想，想想就肉痛。
先跟年夜傢分送朋友到這裡。
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發問：鄧傳授，我們搜集瞭線上會員伴侶和花費者的題目，有花費者說他曾經置業台灣東邊或許想置業台灣東邊，請問台灣東邊坪山或龍崗片區能否有盼望？
王娜：置業時考量的原因不只僅看區位，西部是有良多概念，但焦點題目是買不起。還有一個考量北城長安點是究竟你的置業目標是什麼，好比想買瞭住，周遭的狀況比擬好，壓力沒那麼年夜，良多人曾經往台灣東邊瞭，城市計劃、財產都在往西部走，但台灣東邊挺宜居的。適才鄧博士說從那兒齊截條線，我就是老羅湖，很愛好羅湖。
鄧志旺：我在羅湖住瞭9年。
王娜：我在羅湖住瞭16年，羅湖不可就是由於沒有財產，但羅湖的棲身周遭的狀況、貿易配套、學區仍是比擬不錯，住起來也比擬舒暢，純棲身的話，台灣東邊是可以的。假如想兼具投資，或許想讓它漲得快一點，你能上得瞭車也可以買西部，各類概念都有，一講起來都很高興，將來也好出手。
鄧志旺：我贊成王總的看法，人生不只是為瞭投資，假如純投資，基礎是往西部走，但良多人買房是自住，你還要斟酌下班，在台灣東邊可以買兩房、三房或許四房，住得高興，通勤更近，住起來舒暢。假如說宜居的話，龍崗中間城、年夜運中間、坪山都不錯，路況改良幅度也很年夜，好比地鐵14號線、16號線。財產方面，龍崗和坪山都成長得不錯，今朝龍崗經濟總量在深圳排名第二，僅次於南山，增速也很快。
坪山今朝計劃的財產也很不錯，但還需求一點時光，有的伴侶很焦急，盼望買瞭之後頓時就能漲，今朝的市場周遭的狀況下比太實際，所以買房仍是要因人而宜，不克不及說盡對買到哪裡往。
我輕井澤也很愛好羅湖，在羅湖住瞭9年，我是“進贅”羅湖的，我在南山下班，女伴侶在羅湖下班，我在她任務地址一公裡的處所買瞭房，便利她高低班，之後她任務調動，我又買到南山。
發問：我是從龍崗中間城過去的，我有一個題目想問兩位教員，今朝在深圳曾經沒著名額，手上有幾百萬現金，深圳周邊哪裡還有比擬合適投資的處所？還有良多沒著名額的人把目光放到回遷物業上。
王娜：良多人沒著名額，包含一些外埠的伴侶看中深圳甚明明德至年夜灣區，良多人都是資產置換，把南方的資產賣失落，到深圳置業，感到年夜灣區的資產更有保值增值的價值點。今朝我的真正的心態是也挺糾結的，由於到達購置前提的話，要麼買臨深，想在深圳買也可以，但杠桿很是年夜，或許買一個類室第產物，今朝類室第產物訂價比擬低，但將來買賣本錢比擬高，甚至買賣比擬繁瑣。
絕對來說，我會選擇往臨深片區，要往真正離深圳近的處所，好比黃江、鳳崗。買這些片區時必定要註意一點，就是要買棲身屬性比擬強，不要往投資屬性太強的區域。我前段時光研討廣清板塊，有的開闢商在清遠鄰近廣州的地塊耕作瞭十幾年，早晨沒有人在那兒住，景不雅資本、漲幅空間、概念都做得很好，但必定要註意這個風險點，凡是投資，都是投資有潛力的區域。
假如投資屬性特殊年夜，往那兒住會有點費事，再有就是有沒有人來接盤，可以了解一下狀況二手房市場，掌握機會是可以的。
在深圳，公寓的銷量也可以，以前我也管過發賣代表，龍崗中間城有些公寓出來，區位特殊好，能夠周邊房價是5萬，公寓的訂價不到3萬，開闢商把價錢定得比擬低，200多全能買一套80平帶裝修的屋子，又是地鐵口，假如你不需求學區也可以買，要害仍是看你的置業目標。
鄧志旺：適才說到待拆遷物業，這一塊年夜傢也很關註，它的利益是不限購，毛病是不斷定性比擬強，有一些風險，能夠要持有好久，假如有比擬靠譜的待拆遷物業也可以，此外我會斟酌臨深，進住率比擬高的項目，好比星河丹堤那種，主住率很高，路況題目又能處理。公寓也可以斟酌，但必定要有比擬好的配套，假如配套不全，能夠不太好出租。
這個題目確切比擬糾結，究竟在深圳買個公寓，仍是在臨深買個室第，公寓的特色是永遠是公寓，不成能轉變，臨深的室第至多有一點盼望，跟著城市融會，跟著都會圈的扶植，進住率會越來越高，價值也會攀升。
發問：我是新浪樂居的媒體，我有兩個題目，第一個題目想問一下鄧博，請您給我們算一下賬，怎樣看華潤4，值不值得投？第二個題目想問一下王總，此刻坪山、龍崗的部門區域價錢比不上塘廈和鳳崗，當二者價錢相那時，我們究竟是選擇深圳的“鳳尾”仍是臨深？能到達3字頭，闡明地鐵曾經在四周瞭，有比擬明白的利好。
鄧志旺：第一個題目是華潤潤璽究竟要不要打，確定要打啊，由於它是斷定性的工具，沒有風險，至於報答率高不高，這是絕對而言，假如你能找到投資率比它更高的標的也可以，但這很難，此刻無限購限貸政策。
從投資人的角度來講，樂音也好，地位也好，這些毛病都不是毛病。所以那些說不要打新的，不要買華潤的項目，我感到除非能找到更好的產物，不然買這個產物是沒有圓山誠品題目的。
王娜：假如是劃一價位樓盤，我確定會地段優先。
鄧志旺：我感到深圳再爛的地塊也是深圳的，轉變空間年夜一些，深圳的3萬多跟東莞的3萬多比擬，近況看來，東莞3萬多的地段確定比深圳3萬多的地段好，但究竟深圳的錢隻能花在深圳，跟著經濟實力的晉陞分解石的擴大，必定會不竭往外推，配套應當會慢慢下去，所以劃一價位下我會首選深圳。
發問：我來自福田，我們的客戶投資需求比擬多，深圳哪一塊區域來歲下跌空間比擬年夜？
王娜：所謂下跌空間，能夠是基數比擬低的處所，GDP漲幅比擬年夜的，基本城市弱一些，一漲就是百分之十幾，你隻要對準深圳有成長潛力的地域就可以瞭。
發問：深圳今朝有沒有很是有成長潛力的區域？
王娜：今朝全部深圳都漲起來瞭，包含羅湖也漲起來瞭，一、兩年前我可以推舉年夜傢關註羅湖的二手房，昔時羅湖的二手房是性價比最高的處所。此刻有兩個凹地，一是坪山，一是光亮，計劃、路況對房價的沖擊很年夜，假如給客戶推舉，客戶確定要看報答，房價越漲心裡越高興，這幾個區域比擬好，但無論如何，仍是西部快過台灣東邊。
發問：就是光亮比坪山略微有上風？
王娜：對，但坪山當局也一向在打造坪山，有良多概念，固然絕對慢一點。重要仍是要看錢，假如資金實力比擬強的話，可以買全部概念都比擬好的，假如你有一些考量，受瞭一些限制，坪山也不是欠好的處所，地鐵14號線守舊後，路況的拉動是很兇猛的。再有就是關註一些老的處所，好比羅湖，但羅湖此刻曾經所有的漲起來瞭。還有一個處所一向沒太漲，就是佈吉片區，佈吉受途徑的限制，這個區域也堵車，似乎有一個處所600米能賭20分鐘，但佈吉在區位上離羅湖、福田挺近的，但我不敢推舉，我其實是不了解它什麼時辰才幹把路況改良。
發問：鄧博是教市場營銷的，我們西園富邑門店市場職員的晉陞感到比擬慢，狀況不是特殊好，應當從哪個方面抓市場營銷？
鄧志旺：你此刻是店長嗎？店司理。
這比擬難講，晉陞應當由內而外，一小我唱工作，需求內涵鼓勵、內涵動力，起首要有高尚的任務感，你賣屋子給人傢是輔助瞭人傢，你要有信念。
第二是進步專門研究技巧，我買房賣房也有好幾回，客不雅來講，良多掮客人的程度仍是需求進步，由於他完整壓服不瞭我。相反來講，賣鞋、賣衣服的都是高手，天虹賣鞋的人太兇猛瞭，她一看到我就說“你是做教員的吧？”我說“對”。她說“做教員站的時光長，腳很是主要，你要買帶氣墊的鞋，可以加重壓力，維護腳”。
你適才問買哪個屋子投資，你要剖析客戶的特色，假如他錢良多的話，你可以告知他台灣東邊買一套、西部買一套。1000萬以上，有哪些房源可以選擇，500-1000萬有哪些房源可以選擇，而不是下去就推屋子，有的區域此刻很好，未來能夠空間不年夜，有的區域此刻欠好，但空間很年夜，看他選哪種，每個處所各有好壞勢，西部是很好，但良多利好曾經很通明，而台灣東邊，14號線究竟能帶來什麼影響我真的不了解，由於台灣東邊的路況一向是軟肋。
你要剖析對方的需求，確認對方的需求之後再推適合的屋子，比強推好良多。
感謝鄧博。
發問：我來自華夏地產，適才聽瞭兩位教員的分送朋友，獲益很多。我有兩個題目想問王總和鄧博士。
第一個題目，深圳房價很是高，有沒有更年夜的投資價值？
第二個題目，噴鼻港今朝跟深圳尚未通關，通關後，噴鼻港的資金勢必會流進深圳的房地產市場，這將對深圳的樓市發生什麼影響？
王娜：深圳灣尤其是後海片區二手房價在12-17萬，可是來買的這批客戶曾經不是我們能看到的客戶瞭，對他們來講，是資產的從頭設置英洲新湖大樓裝備擺設。我是西南人，我在深圳的16年中熟悉瞭良多老鄉，有些是孩子出國瞭，頓時要回國任務，北上廣深挺好，選深圳吧，給孩子買套房。
或許是資產曾經積聚到必定水平，南方空氣欠好，來深圳買套房，此刻深圳給全國國民的印象就是開放的、年青的、宜居的、羅斯福大廈進步前輩的，關於這些客戶來說，這個區域仍是有潛力的。
房地產最基礎的是保值增值，我們一向在誇大增值，實在保值屬性也很主要，我以為深圳仍是有市場的。別的，我們也有一些年夜客戶會過去買。
關於第二個題目，前兩天有同事發給我，說有700萬噴鼻港人湧進深圳買房。
鄧志旺：噴鼻港總生齒也就700萬人。
王娜：我沒搞清楚這個工作，可是隻要有錢出去，對房價仍是會有影響，但當局也會調控。
鄧志旺：起首你要懂得深圳灣的資產是塔尖資產，全國最有錢的人必定會住在深圳灣，所以深圳灣的房價由最有錢的人決議，隻要他們的資產財富在增加，信任價錢也必定會下跌，所以我歷來不煩惱深圳灣的房價到幾多，看不到頂，隻要有錢，必定要買深圳灣，我隻是買不起罷了，已經看過恒裕濱城，差一點買瞭，沒遇上，此刻聽說曾經27萬/平米瞭。深圳灣是世界頂尖資產，看齊曼哈頓。
說到噴鼻港，我比擬煩惱的題目是噴鼻港人此刻還買得起深圳的屋子嗎？買不起瞭，誠實說，噴鼻港的購置力很弱，我們有教員住在噴鼻港，他能買得起的屋子也就是五、六百萬罷了，上萬萬的屋子年夜部門噴鼻港人買不起，700萬生齒中能夠隻有幾萬人買得起，可是真正能買得起的人會來深圳買房嗎？深圳人會跑到河源買最頂尖的豪宅住嗎？
不會，由於文明、生涯方法紛歧樣。最早來深圳買房的是貨櫃車司機，之後是跟深圳關系親密的人來深圳買房，近幾年噴鼻港的購置力對深圳沒有太年夜影響瞭，他們來深圳重要是投資需求，自立比擬少。
此刻的深圳曾經是全國人的深圳，邊疆人的影響力更年夜，噴鼻港人的影響力少瞭良多，以前噴鼻港人來深圳買房跟買白菜一樣，此刻時期紛歧樣瞭，深圳的有些處所的房價跟噴鼻港曾經沒有差距瞭。關於噴鼻港人來深圳買房的待遇，今朝官方沒有承認，隻是一個提出罷了。
16:30
掌管人：很是感激兩位嘉賓各抒己見、言無不盡的分送朋友，現場會員們聽得很是當真，不斷拿手機跟同事互動，
因為時光關系，還有良多會員沒有發問，年夜傢可以關註深房中協小我會員交通平臺，平臺上有開放群組，年夜傢可以在群組聊天，而且明天的運動還有直播回放。
深圳是全國范圍的一線城市，信任在座列位三星、四星會員伴侶很是榮幸能在深圳從事房地產中介行業，那麼為什麼深圳甚至全國房地產中介行業在國際的社會位置沒有取得進步？我們明明可以做置業參謀，但我們的抽像是賣房的，或許是打工人。
深房中協所做的就是輔助年夜傢晉陞社會位置，我們有好的市場，也有很是有成長遠景的房價，這個行業是不是必定會有保存空难度拿起一把菜刀。間呢？未必，由於之前也有一些負面消息，好比某城市撤消瞭房地產中介行業，假如這個行業被取消，不論市場有多好、房價有多好或許深圳有何等宜居，這個行業都不存在瞭。
協會就是給年夜傢發明合適成長的一條路，2006年深圳房地產中介協會張會長提出“兩破兩立”的標的目的，輔助深圳的房地產中介行業建立受尊敬的房地產中介人的抽像，每一個明天來餐與加入會員開放日的會員都拿到瞭星級辦事牌，事跡申報合適前提才幹不竭升星，明天在座列位會員能提出一些很是有價值的題目，信任年夜傢都不會是外行業中從業一年、兩年的年青營業員，由於良多剛進行的營業職員沒有措施對市場有這麼多懂得，能提出這麼有深度的題目，良多時辰我們關於新進會會員展開的運動並不會給年夜傢太多互動交通時光，由於他們不了解要什麼。可是明天坐在這裡的會員有本身的設法，有本身想了解的工作。
明天的會員開放日是針對三星和四星的，這裡做個預告，下個月我們還會做一場專門針對治理層、中小企業主的運動，下個月是12月，2020年行將停止，我們會有一個報答環節。下個月給年夜傢帶來的主題是企業運營中存在的題目，假如治理職員想餐與加入的話，可以報名餐與加入。我們仍是想給年夜傢分送朋友一下拿到瞭三星、四星不失落星，同時能取得最高星級。年夜傢了解深圳房地產中介從業職員最高星級是幾多？
會員：五星。
。当韩露正准备刷牙，我发现自己在镜子挂一个打印的照片**避免有些狼
16:35
掌管人：我們也盼望來歲、後年在座列位也能升到五星，那麼怎樣才幹包管星級不失落級呢？上面有請協會的星級治理員跟年夜傢分送朋友。
星級治理員：年夜傢好！我是來自深房中協會員部的楊崇悅（音），今朝擔負星級治理員，明天給年夜傢先容的主題是“星級為什麼這麼秀”。
在座列位曾經算是行業中的專傢，由於行業中年夜大都從業職員是一星、二星。那麼怎樣才幹到五星級別呢？合適一下前提的中介職員可以到五星，重要是從業累計時光和事跡，獲得高中或中專學歷的會員，星級累計時光需滿5年。獲得年夜專學歷或持有掮客人協理證書的中介職員，隻需求滿3年。取得本科以上學歷或持有全國房地產掮客人個人工作標準證書的中介職員隻需求滿2年時光。
往年的規定是前一周期和以後周期內套數總和到達8套，我們顛末測算，發明這個數額應當是靜態數額，應當跟行業人均申報事跡多少數字均值比擬，在其他前提知足的基本上，假如申報多少數字到達行業人均申報事跡多少數字500%，就可以知足前提。
在座有些會員是治理層，評星目標不計事跡項。
我們的會員有良多福利，好比OPEN DAY、研討部出的行業白皮書、行業紅黑榜，年夜傢關註協會大眾號和官網可以看到，“周報周一見”欄目會宣佈方才曩昔那一周的市場數據。
別的，我們可以不花錢幫二星級以上的會員停止跳單維權，請lawyer 給列位進行訴訟，假如二星級以上會員被跳單，協會會上會審議，審議之後如合適請求，可認為年夜傢追傭金，往年到本年已追回60多萬元傭金。
此外，我們也為年夜傢開設瞭一些課程，從本年2月份開端，我們與房全國一起配合展開“百聞不如一見”系列直播運動，每周四下戰書兩點半開端，普通連續半小時或一個小時，在“房全國”平臺約請業內業外著名年夜咖繚繞昔時會員和購房者廣泛關懷的題目，好比經濟情勢剖析、政策解璞真詠真讀、片區上風解讀、購房買賣風險防范等睜開直播運動，今朝在線累計不雅眾已逾百萬。此外，針對中、高層治理職員，也分辨約請行表裡著名人士，好比清華年夜學特聘講師等。
我們針對五星級會員舉行專門運動，好比帶五星級會員和傢人往度假村一路做運動，包餃子、過中秋等等。本年完成瞭一次中高端論壇運動，每一位餐民生虹園與加入五星級運動的會員伴侶都有伴手禮。獲評五星的話就有能夠獲評行業年度人物，每年10位，可以取得我們為行業年度人物定制的999千足金獎章。
我們約請內部優房網公司結合開闢瞭一個APP，上線瞭一個小成訊“深圳房通”，這個APP不只可以申報事跡，年夜傢做事跡時也可以把它應用起來，它是協會為會員搭建的公益APP，查稅費、算房貸效能良多APP都能完成，深圳房通APP最牛的效能是查產權，跟深圳房地產信息體系完整買通，隻要輸入房產證號碼和業主姓名，就可以查出房產真正的情形，包含能否法拍房、有無典質狀況、是室第仍是商務公寓。此外還有查房價效能，這是我們跟房土所一起配合的效能，可以準確到每個小區、每棟樓的每一戶，無論是售價仍是租賃價錢都有響應先容，可供年夜傢參考。
別的，年夜傢也可以在“深圳房通”上發房源，良多花費者都下載瞭這個APP，今朝我們有10萬+花費者用戶，但房源未幾，年夜傢做營業時也可以以此作為渠道宣佈房源。
以上就是我的先容內在的事務，很是感激年夜傢餐與加入我們的運動。
16:50
掌管人：明天的運動就停止到這裡，感謝年夜傢的介入！