文丨武漢裴sir
我是武漢裴sir，武漢樓市微觀和宏觀資訊剖析師，幫你搞清晰樓市各類套路和黑幕，實戰操縱幫你由淺進深懂得樓市投資秘密。
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ASK1: 1，裴sir你好，我是公事員，在孝感事業，首付40萬，月供蒙受6k擺佈，自住為主，投資為輔，重要斟酌路況便當，有成長遠景，大戶型，而且我想在疫情事後短期內可以或許買到的，今朝比力望好青田硯後湖及四新地域，現孝感公積金賬戶有4w多，每月交納公積金2000，最好是能運用異地公積金存款。（疫情事後就預備以年夜學生落戶）
ANSWER1:
1，後湖情形。
首付40萬基礎上在後湖挺難買瞭，往年年頭另有倒掛神盤，恒年夜、首地、福星15-16k毛坯大戶型投資倒掛盤，自住也可以，此刻基礎上後湖都奔18k-20k瞭，首付40萬總價130萬的屋子挺少的。要莫便是工具湖片區的瞭，首付40萬可以上車。
2，警戒！在武漢這種情形年夜傢用不瞭公積金存款！
一般武漢的平裝房源，假如平裝部門不全款的話開發商一般都不讓你用公積金存款。同時假如平裝部門不全款，平裝作為XFD 隻能存款10年，平裝部門的月供會增添良多會招致短期壓力很年夜，這時辰總價150萬的屋子，首付40萬，月供可能7-8k瞭，這部門星球去期無關於平裝問題的詳絕剖析，良多購房小白是不了解這茬的，年夜傢可以在星球搜刮獲取提前計劃防止被坑。
《 武漢樓市平裝政策是怎樣坑的你！》
3， 漢口新居。
斟酌大戶型活動性，那就幸福時期，16k擺佈，往年收盤瞭，本年可能下半年收盤， 幸福時期應當會引入育才的學區配套加持。漢悅府坤武地操盤的，對面是漢口都會廣場，雙地鐵，小區一公裡內，有育才怡康小區，將來應當對口進學的劃片范圍內，费用20k應當賣完瞭。星河2049也是武地操盤的，平裝18k，以是你首付40萬買大戶型不太夠，參考2中所說平裝房部門不全款不支撐本（異）地公積金存款。
其它的房源：
花腔年花好園、二七星城、仁恒公園世紀絕對品質或許性價比絕對更弱一些瞭，單價18-20k+瞭。
皇翔紫蘭園 四新新居：
地鐵盛觀15k毛坯，他們是地鐵公司團體操盤的，毛坯性價比可以，有餘點是接近高架，裝修時辰註意隔音，再便是電梯反饋品質不太好，毛坯好上車，性價比可以。四新之光也清盤瞭14.6k性價比也都還可以，實在四新片區往年招商毛坯神盤都是性價比很高的隻要14-15k擺佈，很顯著越去後，板塊輪動下跌後來，網紅神盤都清盤瞭，此刻上車門檻進步瞭，剛需買房更難瞭。
4，你的自住需要可能是個偽需要。
這裡裴sir說一下我的望法，年夜傢買小2房，尤其是還不清晰本身上班地的話，很可能你的自住需要是一個偽需要，隻要你另有錢，你前面必定希冀可以或許換個三房，那麼那時辰買房套現就會要斟酌房產的增值屬性也便是投資屬性。這象徵著年夜面積低單價門戶是很樞紐仁愛逸仙的。
由於：收益 =（賣出價 – 買進價）* 面積 * 周轉率 ！
年夜面積低單價的投資思緒一般情形更不難勝出，也用好瞭房票，抉擇3中的小面積低價格，將來增值瞭，由於面積小，實在收益有限，到時辰換房就會比力尷尬。
可是假如面積年夜，單價低（單價低象徵著區位和配套弱）這時辰要抉擇有後勁和人口流進強一些的區域來支持你的投資抉擇，如許你的高價格便是後勁，增值空間更年夜，在知足收益高的同時，套現離場有必定的支持力脫手。
年夜面積低單價門戶是炒房進門級的理論，可以星球望一下：
《炒佃農的門戶（一）~一單賺500萬的門戶》
以是裴sir實在比力提出武昌白沙洲三環邊14k平裝，或許8號線地鐵口軍運村毛坯12k軍運村（毛病有斷絕區），甚至是花山19號線何處的毛坯投資盤。以上望懂的都是老司機。
ASK2:1，裴sir你好，我在房地產（武昌）上班，支出1萬擺佈，年前在工具湖首開光亮國風上觀買一套三室的屋子，想問一下這個盤怎麼樣，將來是否應當裝修，有沒有好的提出啊？
1，工具湖是睡城，可是自住或許剛需上車的毛坯房照舊推舉。
工具湖和光谷東在16年前後買房的，實在收益差距輕微有點年夜，重要仍是工業佈局和人流速率的差別，工具湖是漢口的後花圃，周遭的狀況好可是人口少，以是今朝仍是睡城，以是费用絕對低。首付30-40全能上車的盤很是多，對付良多在左近上班有自住需要或許剛需上車的人來講長短常榮幸的，由於30-40萬基礎上都被趕到5環往瞭！
2，自住必定要離事業地近。
很顯著你在武昌上班，工具湖買房，自住肯定是不太利便的，其實太遙，如許的話你可能本身屋子沒法住，上班還可能要租屋子。你遲疑裝修重要是感到裝修後本身沒法住，裝修本錢插手入往後，更難脫手賣房，當前換房更被動，估量是這方面的考量。小戔戔位一般，可是似乎國企開發商萬科物業，感覺左近事業的話，自住還行，投資一般。假如斟酌換房就不提出裝修，要莫當前換事業到工具湖，不然住萬科綠城都難熬難過。
3，房產投資有多災！
實在你這個费用，既然在武昌上班，幹嘛不買武昌這邊的14k擺佈平裝房源或許12k擺佈年末買軍運村地鐵口的呢，我感到自住也利便點。
小我私家房產投資實在是第三級市場，年夜的利潤在政策指點下分離被地盤出讓（dfzf受害）、利率上浮（銀行受害）、開發商漲價（放松存案價打壓）幾輪事後，投資客可以吃到的利潤都慢慢都是投資的都會成長的恆久盈餘瞭，短期盈餘基礎上沒有瞭！
這時辰就最好有一個自住屬性保本，不然一個月還要增添租房本錢長短常不劃算的。
4，工具湖地盤有拉臺的動作。
工具湖實在比來幾年地價慢慢革新，實在便是依照板塊輪動拉臺地盤费用的，由於地鐵基建需求，年夜傢不克不及隻想著吃肉，不想著著力，這種心思要不得。沒地鐵的時辰房價廉價，有地鐵，有配套的時辰，開發商拿地也貴啊，天然房價也高瞭。
同時由於工具湖人流今朝不多，以是我望到武漢引入投資460億的京西方和772億的弘芯半導體，目標便是為瞭給工具湖增添可以待業的配套，以是跟著漢口房價漲起來，工具湖的房價也會慢慢下跌的。以是我會發明即就是工具湖或許其它區域的所謂的睡城，或許是白沙洲，年夜傢以前感到偏遙、配套有餘的處所實在都在慢慢下跌的，並且這些處所在樓市行情好的時辰，實在二手房费用也未便宜的。
ASK3:裴sir，請問一下，LPR 到底是啥意思，應當切換LPR 利率嗎？
ANSWER3:
LPR的利率福利為啥會發給咱們呢？
一：低利率甚至0利率是將來不成反對的趨向參考japan(日本)。
咱們可以推延入進到負利率時期，可是終極中國也會像泰西發財國傢一樣入進低利率時期。已往30年時光裡，咱們習性瞭房價的下跌，人平易近幣購置力的升值。最基礎因素在於，咱們國傢依然處於成長階段，各行各業的商品和辦事，另有著宏大的空缺市場往等著挖掘。房貸利率5.53%、平易近間假貸利率10-30%、P2P網貸利率20-50%。
銀仁愛東籬行理財富品收益率低於6%，都沒有年夜媽年夜爺望得上。入進低利率時期後，咱們往銀行存錢，不只沒無利息，還要倒付所需支出給銀行來賣力保管咱們的資產數據。由於銀行收儲後來，將住民資產保管在銀行外部，它放貸不進來，沒有人來告貸，天然賺取不瞭利錢差帶來的利潤。以是，負利率時期到來當前，誰放錢在銀行，誰就要付出給銀行必定的所需支出。
二：假如不履行LPR，將來采用基準利率的人會拋房激發金融風險。
假如告貸人發明，本身的貸款沒無利息，全社會的無風險利率都靠近於零，企業不肯意往投資，社會GDP增速原地踏步，本身反而要負擔4.9%的利率，那這種承擔，盡對是壓力山年夜，不成蒙受的。
比及阿誰時辰，別說奢看房價下跌成為瞭白天夢，每年上漲2-10%，都是很有可能的，成果還要憑空負擔-4.9%的利率吃虧，傻子都了解，應當擯棄屋子，間接斷供。假如大量量的買房人，所有人全體斷供，那便是2008年美國次貸危機的翻版，銀即將開張，經濟繼承蕭條，年青人掉業，那種效果不是每個社會都能蒙受的。
對付那些在2020年，就抉擇瞭「LPR利率+基點加成」模式的買房人而言，會張燈結彩、敲鑼打鼓地歡迎低利率時期、甚至是負利率時期的到來。抱負情形下，如果5年期LPR利率低落到瞭零，那麼當初的買房人負擔的利率就隻是當初的「基點加成」，無論是上浮仍是下浮，都可以以為輕如鴻毛。
這個時辰，原有傳統模式買房人，負擔的利率是4.90%，接收瞭新模式的買房人，險些沒有房貸利率！年化4.90%利率的差異，假如房貸餘額還剩下200萬，那便是年化9.8萬元的差距。
三：央行未雨綢繆。
站在2020年的門檻上，央行一眼洞穿瞭將來20年的經濟軌跡，參考瞭東方發財國傢的成熟履歷，領導各年夜貿易銀行存款人，和告貸人，從頭簽署錨定於LPR利率的存款合同。這不只是給予告貸人的年夜紅包，也是站在全社會的角度，未雨綢繆，將收益和風險，在告貸人和存款機構之間攤派，匆匆入整個社會的不亂運轉。
四：以是提出抉擇LPR
從2020年3月1日開端的5個月時光裡，當銀行聯絡接觸你從頭協商房貸利率時，必定要保持「LPR利率+基點加成」模式，而且利率一年主動更換新的資料一次。可萬萬別選錯瞭，由於央行隻給瞭一次機遇，沒有懊悔藥可吃！
中國銀行的LPR 切換的算法，如截圖（截圖見裴sir的星球）的算法所示，假如望完瞭還不清晰可以發問。
ASK4:裴sir,假如武漢無房忠泰M，在外省有房，算首套嗎？幾成首付，存款利錢怎麼樣，據說首套房利率也上浮，為啥呢？
ANSWER4:
1,
那要望你外省屋子有沒有存款，假如沒有存款武漢買房便是首套剛需，首付3成，利率今朝是上浮20%-25%擺佈。假如長短限購區，有些樓盤是首付20%。假如外省屋子有存款，首付4-5成，利率上浮30%擺佈。你可以斟酌下是否需求結清外省的存款。,
2，
SFSD 享用剛需優先，抉擇80%擺佈的房源，比擬改善型或許非剛需買到心儀的屋子概率高良多倍，良多樓盤非剛需基礎上無緣瞭。
3，
2016房價翻倍，為瞭避免房價太快漲價，以是進步利率打壓房價。2018年10月武漢房價利率上浮到30-40%，直到19年利率才慢慢下調，隻上浮20%。要了解即就是上浮20%武漢的新居均價還漲瞭10%，假如不是利率上浮，估量更難搶房，cs也亂，不外利率上浮招致二手房全體橫盤。
ASK5:假如此刻有房票，此刻是不是進手上海，深圳一線都會的好機遇。
ANSWER5，
裴sir對上海和深圳的望法 裴sir 在深圳和上海都事業過，小我私家比力喜歡上海多一些。上海是貴族，經由恆久的成長很是恬靜規范，都會計劃公道，舉個例子，上海險些沒有城中村，那怕是住的隔絕房，老破小，你東西匯也會發明周邊周遭的狀況、配套以及小區綠化都是還可以的，很是的規范化，馬路寬敞，恬靜，合適棲身，由於靠海周遭的狀況還可以。
深圳像一個暴發戶，固然有錢，房價貴，可是走在亨衢上，很難有上海這種國際范，路上的街邊攤良多，假如在上海住習性瞭往深圳，真心感到找個愜意點的用飯的處所都不太不難。深圳城中村蠻多，蠻壓制的，不是涵峰很規范。
今朝北京和上海有一種“排外”的情緒，重要是由於高校教育資本、醫療資本都很強，資本有限，不敷調配以是落戶門檻很是高，而這個門檻又不停的幫北京上海吸納更高真個人才！
而深圳出發點低，沒有北京上海這種985年夜學教育資本支持以及年夜學資本支持下的醫療資本，以是深圳心態便是凋謝，不停的吸納人，人多瞭天然人才也多，由於凋謝化，以是都會企業多，小企業年夜企業都多，人力本錢低，平易近企發財，經濟活潑度很高。同時，也會感覺很壓制，都是年青人競爭壓力年夜。以是我小我私家更喜歡上海的規范化、恬靜度和其配套齊備的資本上風。
2，
投資的話上海在2016年暴跌後來開端瞭打壓，持續交納5年社保不克不及間斷，成婚而且假如你有存款記實，首付7成，這系列的打壓政策，實在此刻上海部門處所房價還不是很貴，比力穩，3萬多的也有蠻多，地位也不是太偏，實在在一線都會打拼過的人，望武漢才會更主觀，武漢比擬一線差距還很年夜，需求進步都會軟實力進步平易近信義謙華營經濟的活氣。
由於上海政策打壓，以及對人口流進的把持，以是未便於接盤，這個政策隻會越來越嚴酷。深圳由於凋謝，落戶補貼，門檻也低，人口高速流進，成長迅速，以是深圳投資接盤也絕對利便一些，房價漲的也很快。
3，
關於時機，我感到18-19年的金融周期是一個擠水分的同步操縱，目標是防止泡沫全體歸調泛起金融風險，以是政策這兩年是自動往杠桿擠水分的。中美18-19年博弈並沒有分出勝敗，固然對良多企業有影響，年夜的基礎面仍是安全的，跟著19年下半年美國的降息通道慢慢開啟，我感到將來可能就偏向於2008-2009金融周期後來的成長趨向瞭。
美元加息周期樓市重資產實在是有歸調風險的參考噴鼻港，內地有政策把持；此刻美元降息周期，樓市重資產將來趨向是下行的，2020年我感到疫情把持住瞭，行業安全的話可以買。
《美元周期律怎樣影響武漢樓市周期的？》博文見裴sir的常識星球。
· ＥＮＤ ·
樓市投資也順從2/8定律，隻有資深投資客能力賺到錢，年夜部門一買就站崗或許血虧。
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武漢樓市宏觀（投資避險）：
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